上海サンフンカイ IFC
我が国の新たな都市化プロセスが深化し続ける中、都市集積と大都市圏は発展と成熟を続けており、ビンゴスポーツ用不動産の成長率は鈍化し、需要と供給の両方が減少傾向を示しており、業界は徐々に増分時代からストック時代に移行している。本調査は、ビンゴスポーツ用不動産業界に焦点を当て、既存時代における複合ビンゴスポーツ施設の開発状況、典型的な事例、今後の開発動向などを調査し、同社の関連事業展開の参考とすることを目的としている。
1複合ビンゴスポーツ施設開発の現状｝
(1) 全国のショッピングモールの成長率は5年連続で低下している。業界全体は2018年から正式に在庫時代に入ったが、ハイエンド市場は飽和しておらず、市場機会はまだ残っている。
2020年末現在、国内のショッピングモールの在庫は約4,832で、前年比86%増加した。ストック面積は4億3,000万平方メートル（前年比88％増）、対応単位容積は約8万9,000平方メートルで、過去3年間横ばいとなった。しかし、高級ビンゴスポーツ施設は依然として拡大を模索している。たとえば、SKP は成都に進出しています。
(2) 消費のアップグレードとテクノロジーの変化により、複合ビンゴスポーツ施設の反復が加速し、オフラインの体験型消費が新たな機会をもたらしました。
国内外のビンゴスポーツ複合施設に関する研究によると、都市の一人当たりGDPのレベルが複合ビンゴスポーツ施設の発展段階を決定することがわかっています。中国の1人当たりGDPは2019年に10,276ドルに達しており、住民の消費構造においては、サービス消費、文化消費、レジャー・娯楽消費などの非商品消費の割合が増加し、消費内容の主流が「商品消費」から「体験消費」に移行し、複合ビンゴスポーツ施設の発展余地が生まれると考えられる。
(3) 低い資金調達コストと迅速な拡大という利点を活かし、アセットライトモデルは不動産開発業者に好まれており、ほとんどの大手不動産会社は徐々にライトとヘビーを組み合わせた開発モデルを開始しています。
国内の大手企業の開発経路から判断すると、開発業者の軽量モデルへの転換は、ビンゴスポーツ用不動産における重要な傾向の 1 つとなっています。一方で、開発者は、外堀を築くための資産重視の運営を通じて、開発能力、資金調達能力、運営能力、ブランド力を強化します。一方で、ブランドやマネジメントのアウトプットサービスや受託管理サービスを通じて急速な規模拡大を実現しています。
(4) 海外の高級品消費の回帰により、供給がまだ飽和していない高級複合ビンゴスポーツ施設が力強く回復している。
需要と供給の双方向の影響により、トレンドに逆らって高級ビンゴスポーツ施設が台頭しています。リンクショップの小売研究センターのデータによると、国内のベンチマーク上位企業は2020年の傾向に対して10％以上の成長率を維持している。その中でも北京SKPの業績は前年比15％増加し、初めて英国のハロッズを上回り、世界のショッピングモール売上高でトップの座を獲得した。需要面では、新型コロナウイルス感染症の流行により中国の海外高級品消費の大規模な回帰が加速し、高級品市場は急速に回復した。供給面から見ると、高級ブランドは主に「一都市一店舗」戦略を採用して出店数をコントロールしているため、高級ショッピングモールの数はまだ飽和状態に達していない。
(5) デジタルトランスフォーメーションとアップグレードおよび技術力の強化は、ビンゴスポーツ複合施設の質の高い開発を促進します。
デジタル変革により、ビンゴスポーツ施設のプロセス全体と全面的な強化が可能になり、面積効率の向上、空室率の削減、正確なマーケティング、顧客エクスペリエンスの最適化において大きな役割を果たしています。さらに、テクノロジーの強化により、複合ビンゴスポーツ施設のシーン作成がよりクリエイティブでインタラクティブなものになります。ブラック テクノロジー、没入型空間、体性感覚インタラクティブ デバイスなどにより、顧客は消費プロセスにおいてより経験豊富でインタラクティブで興味深いものとなり、トレンドになりつつあります。
2複合ビンゴスポーツ施設の主な業態分析｝
(1) 中核ビジネス地区にある高級ビンゴスポーツ施設
中核ビジネス地区にある高級小売ビンゴスポーツ施設は、通常、一級都市または新しい一級都市の中核ビジネス地区に位置しています。これらは純粋な高級小売業態が大半を占め、少量のケータリング、レジャー、エンターテイメント、文化的な業態が統合されています。国内の代表的な事例としては上海孫興会 IFC 国際金融センターが挙げられ、海外の代表的な事例としては英国のハロッズ百貨店が挙げられます。
プロジェクトの位置付けに関しては、上海 IFC と英国のハロッズ デパートメント ストアは両方とも高級小売複合施設として位置付けられています。上海 IFC は、ビジネス顧客とハイエンド消費者グループをターゲットとした、ハイエンドのワンストップ消費者向けデスティネーションの位置づけに重点を置いています。英国のハロッズは「世界のショーケース」と位置付けられ、世界中のハイエンドブランドが300以上も集まる。同時にロンドンの観光名所としても欠かせない存在となっており、世界中から観光客が集まります。業態構成の観点から見ると、上海 IFC と英国のハロッズ百貨店はいずれも高付加価値の高級小売に注力しており、小売業態の分野では他の業態を大きくリードしています。営業実績に関しては、上海 IFC センターの 2020 年の通期売上高は 100 億元近くでした。 2021年上半期の売上高は86億4,600万ドルに達し、前年同期比180％増加し、過去最高を記録した。英国のハロッズの2019～2020会計年度の総取引高は前年比4％増の22億ポンドとなった。
ハロッズ、イギリス
(2) 目的地に応じた文化観光ビンゴスポーツ複合モデル
目的地文化観光ビンゴスポーツ複合体は、観光機能とショッピング機能を有機的に組み合わせて、レジャーとエンターテイメント+ビンゴスポーツショッピングエリアを形成します。高度に融合した業態、商品の有機的な組み合わせ、土地の集中利用などの特徴を持っています。現在、この分野ではカナダの Sanwu Group がよく知られています。最も有名な文化観光ビンゴスポーツ施設には、カナダのウエスト エドモントン モール、米国のモール オブ アメリカ、ニューヨークに新しくオープンしたアメリカン ドリームなどがあります。ドリームは大型、高品位、広い照射範囲が特徴です。
プロジェクトの位置付けに関して、Sanwu Groupによって開発された複合施設は、小売とエンターテイメントの複合ビンゴスポーツセンターとして位置付けられており、レジャーとエンターテイメントを中核的な推進製品として注目を集め、地元および地域を越えた観光客に焦点を当てた、地域または国家のランドマークとなるプロジェクトを生み出しています。企業結合とコンテンツ作成の点で、Sanwu Group の複合施設は世界最大の社内ビジネス形式とその巨大なボリュームで知られています。まず、多数のレジャー・エンターテイメント、高水準のスポーツ施設、高級小売・ホテル業態と、さまざまな年齢層に適した知財効果のある商品を組み合わせることで、市場の注目を高め、地域を越えてより多くの顧客を集め、顧客の滞在時間の延長と顧客支出の増加という目標を達成する。 2つ目は、観光客の体験を向上させるために、プロジェクト全体の運営が季節や気候に影響されないように、伝統的な屋外エンターテイメントプロジェクトをビンゴスポーツ複合施設に統合し、屋内で運営することです。 3つ目は、地域の実情に応じて、事業立地の特性を組み合わせて事業形態を柔軟に調整することです。たとえば、MOA の場所にある衣類や履物製品は完全に免税であるため、MOA は米国で最も人気のある観光地の 1 つとなっています。運営実績に関して言えば、WEM は平年で年間 2,200 万人の観光客を受け入れており、これはプロジェクトが行われているアルバータ州の地元人口の 7 倍であり、年間収益は約 12 億カナダドルです。 MOA は年間 4,000 万人の観光客を受け入れ、年間総収入は 18 億米ドルです。第2期開業後は年間収益が30億ドルに達すると予想されている。ニューヨークのアメリカン・ドリーム・モールは2019年10月25日にオープンした。感染症の影響を受け、オープンの第1段階にはニッケルオデオン・ユニバースのテーマパークとアイスリンクのみが含まれ、残りの部分は一括オープンされた。
(3)「アート＋ビジネス」複合モデル
近年、文化芸術産業の発展と「体験型消費」の人気の継続に伴い、ショッピングモールは、その地理的位置、消費の利便性、十分な供給、および多様な投資および資金調達方法のおかげで、芸術パフォーマンスや展覧会のための新しいプラットフォームとなりつつあります。 「アート＋ビジネス」複合施設の発展モデルは急速な発展段階に入り、ショッピングモールの同質性という深刻な問題はある程度緩和された。
プロジェクトの位置付けに関しては、K11 と SKP は両方ともアートとビジネスを統合する複合施設として位置付けられています。その中で、K11は、地元の若手ホワイトカラー、ビジネスマン、中高級消費者グループに焦点を当て、芸術、人文科学、自然の3つの核心要素を統合したハイエンドホワイトカラーの体験型消費ショッピングアートセンターとして位置付けられている。 SKPは、希少性に焦点を当て、ハイエンドの消費者グループをターゲットとした、ハイエンドの贅沢とファッションのハイエンド小売ビンゴスポーツ施設として位置付けられています。その後オープンしたSKP-Sは、若い消費者層に焦点を当てたアート、体験、限定商品のスペースとして位置付けられている。フォーマットミックスとコンテンツ作成に関して、上海 K11 の小売フォーマットが占める割合は比較的低い (わずか 54%)。ファッションブランドを中心に、著名アーティストの作品展示を通じて「アート＋コマース」を融合させた展覧会です。 SKP は、ハイエンド小売業態（871% を占める）に重点を置いています。新しいSKP-Sを通じて、アートとコマースを組み合わせます。具体的なコンテンツ作成に関して、SKP はテクノロジーとアートの組み合わせに焦点を当て、視聴者に超現実的で没入型の視覚体験を提供します。営業実績に関しては、上海、武漢、広州、瀋陽にある5つのK11ショッピングアートセンターの2020年の売上高は前年比35％増加し、このうち上海K11の売上高は37％増加した。 2020年下半期には全体の会員数が前年比60％増加し、ゴールドカードとブラックカードの会員売上高は前年比66％増加した。 2020年のSKPの小売売上高は前年比15%増の177億元となったが、これは主に高級小売業態の比率が高いことによる高い平方メートル効率が寄与したためである。 1店舗の売上高、平方メートル当たりの販売額ともに世界第1位となった。
ウェスト エドモントン モール、カナダ
(4) スポーツ複合施設モデル
スポーツ複合施設は、大中規模のスポーツ施設を基盤とし、スポーツ、観光、健康、文化、レジャー、ビンゴスポーツなどのさまざまなサービス機能を統合した建築空間またはスポーツ産業の集積地です。近年、スポーツ産業の急速な発展と業態の革新が続く中、スポーツ複合施設は徐々に人気が高まり、立地する都市の特徴的な複合ビンゴスポーツ施設の形態となっています。スポーツ複合施設の代表例はドバイ・スポーツ・ソサエティである。
ドバイ スポーツ ソサエティーは、ドバイ皇太子であり政府執行委員会委員長であるハムダン王子が 2017 年に立ち上げた年次ドバイ フィットネス チャレンジを背景に、新たに計画、建設されたスポーツ複合施設です。企業結合の観点からは、スポーツとフィットネスの本体に焦点が当てられ、関連するスポーツブランドの衣料品や用品、総合健康事業が複合施設に統合されます。
成熟した外国のスポーツ複合施設は、長年にわたるフィットネスとスポーツ文化から生まれました。補助的かつ必要なサービスとしての健康・医療産業は、スポーツ複合施設の不可欠な部分となっており、交通誘致において収束効果と影響力を形成することができます。現在、国内のスポーツ複合施設には医療分野の企業が関与することはほとんどなく、比較的分散して単独で存在している。スポーツ複合施設では、健康的なライフスタイルに基づいた一連のサービスを提供するよりも、さまざまなレクリエーション活動を開催することが一般的です。
3ビンゴスポーツ施設の開発動向｝
(1) 金融イノベーションは資金調達ルートを拡大し、既存資産を活性化し、業界の健全な発展を促進します。
2021年1月から6月までのビンゴスポーツ用不動産REITの発行額は前年比42%増加し、総額70億3,600万元となった。 2020年から2021年6月までに、不動産会社は計23のREITを発行したが、いずれも一級都市と二級都市に立地しており、そのうち一級都市が55％、二級都市が45％を占めた。一般に、REIT などの資産証券化モデルは、ビンゴスポーツ用不動産会社からますます注目を集めています。金融手段を活用して資本循環チェーンを開放し、既存資産を活性化し、債務構造を最適化することで、業界の健全な発展を促進します。
ドバイ スポーツ協会
(2) 大手企業はブランド影響力、運営能力、より効果的な資本効率を頼りに拡大することができ、業界の集中が徐々に進んでいます。
ビンゴスポーツ用不動産への投資は規模が大きく、回収期間も長いです。開発者の資本、ブランド、リソースの優位性が競争力の中核となり、業界の競争において大手企業に顕著な優位性をもたらします。業界のパターンでは、強い者が常に強いという状況が存在します。公開データによると、TOP15 リストに含まれる著名な開発会社は 2021 年に 219 件のビジネスをオープンする予定で、これは全オープン数の約 12% を占めます。業界をリードする企業の集積効果は明らかです。今後、公募型REITのビンゴスポーツ用不動産分野への進出が見込まれる中、有力企業はブランド力と資本効率の向上を武器に事業を拡大することが可能となり、業界の集中はさらに進むことが予想されます。
(3) 「Z世代」の個人消費需要の加速により、複合ビンゴスポーツ施設における新フォーマット・新モデルの出現が促進される。エンターテイメント消費と新しいブランド IP という二重の指針のもと、複合ビンゴスポーツ施設は今後もアップグレードとイノベーションをもたらしていきます。
「Z 世代」は、我が国の急速な経済発展とインターネットの台頭の時期に誕生し、従来の消費者とはまったく異なる消費観や生活哲学を生み出しました。第一に、国産品という概念の台頭と国家的動向である。強力な製品と中国文化の融合により、「Z世代」との距離を効果的に縮めることができます。第二に、デジタルテクノロジーは新たな消費と新たなビジネスモデルの発展を促進します。大手ブランドがオンラインストアとオフラインストアを立ち上げました。オフラインの体験型ストアやネット上のセレブストアが続々と登場している。 「トレンディプレイ」などをコンセプトにした体験型ストアやポップアップストアをオープンするブランドが増えている。第三に、ミレニアル世代と「Z世代」のオンラインショッピング消費者がファッション高級品消費の主力となり、高級複合ビンゴスポーツ施設の形態と開発モデルにさらに影響を与えています。
(4) カーボンピークおよびカーボンニュートラル開発の概念の指導のもと、技術進歩はグリーンかつ低炭素の変革と産業の発展を促進する。
「2021年中国不動産企業炭素排出量調査報告書」によると、我が国の不動産・建設業界の総炭素排出量は世界第3位にランクされています。国のカーボンピークとカーボンニュートラルのビジョンは、不動産業界にとってより緊急の要件を提示しています。今後、2050年にはゼロカーボンビルが主流となり、超低エネルギービル、準ゼロエネルギービル、ゼロエネルギービルの推進を加速するなど、ゼロカーボンビル技術や既存ビルの更新が焦点となります。たとえば、Sino-Ocean Taikoo Li Chengdu は再生可能電力を全面的に使用しており、2020 年に四川省でオーナーとテナントの運営における電力使用の「ネットゼロカーボン」を達成する最初のプロジェクトとなりました。
アメリカン ドリーム モール
4啓発と提案
(1) 激しい在庫競争の中で、複合ビンゴスポーツ施設は消費者体験に焦点を当て、中級から高級品に位置し、差別化された高品質の製品を作成する必要があります。
まず、国内外の市場発展傾向と典型的な事例から判断すると、中高級市場と主要顧客ソース分野にはまだ発展の余地があり、これが今後の発展の主流方向でもある。一線都市と新しい一線都市に焦点を当て、中級から高級市場に位置付け、製品を磨き、IPを強化し、消費者エクスペリエンスと差別化された競争に焦点を当てることが推奨されます。第二に、複合ビンゴスポーツ施設の競争上の優位性を構築するために、新興フォーマット、競争力のある細分化されたフォーマット、および主要なフォーマットを可能な限り導入するように努めます。
(2) テクノロジーと文化のエンパワーメントを通じて、製品開発と運用管理能力を強化します。
まず、製品の研究開発において、技術、文化、その他の要素の適用を増やし、プロジェクト全体の魅力を高めます。同時に、どの業態がトラフィックを集め、どの業態が利益を得るのかを明確にし、顧客ソースが連携・促進し合う健全な業態の形成を図るため、各業態の位置付けも検討する必要がある。 2つ目は、プロジェクトの企画・設計、運営管理（会員管理）、変革・保守におけるデジタルトランスフォーメーションを総合的に推進し、デジタルテクノロジーのエンパワーメントによる経営効率の向上です。 3つ目は、現状の賃料水準、経常収益、長期的な事業権益との関係を総合的に考慮し、資産評価の向上を目的とした投資・開発・運営評価システムを構築し、複合ビンゴスポーツ施設の運営能力を構築することです。
(3) 短期的なベンチマークとなる複合ビンゴスポーツ施設プロジェクトの構築と長期的なグループのビンゴスポーツ不動産事業展開戦略の全体計画を策定し、グループの事業状況に応じた差別化の道筋を見出します。
運用管理機能の確立は一夜にして成り立つものではありません。資源の埋蔵量、ビジネス能力のマッチング、将来の開発戦略に基づいて、複合施設の将来の開発モデルを決定することをお勧めします。まず、国内外の事例から判断すると、開発力に加えて、投資運用力も非常に重要です。グループ内の各事業グループの既存の経営管理機能を統合し、経営管理事業を強化することを推奨します。グループ内のプロジェクトを運営・管理するだけでなく、グループ外へも展開し、新たなビジネスの成長ポイントとなることができます。第二に、SKPなどのビンゴスポーツ複合施設の経験から判断すると、1号店の経済性と独自のリソースが複合施設の成功の重要な要素です。サプライヤーやブランドとの新たな協力関係を積極的に模索し、上流と下流の協力を強化し、国内外のリソースを統合し、リソース管理能力を強化することをお勧めします。
